J M upload 30.09.2018, Viva Edition 144 | Print article

Rechtstipp Nr. 129 - Laufende Kosten einer Immobilie auf den Kanaren

1. STEUERN

1. A. GRUNDSTEUER

 Als Immobilienbesitzer zahlen Sie jedes Jahr an die jeweilige Gemeinde die Grundsteuer (IBI - impuesto de bienes inmuebles). Die Grundsteuer richtet sich nach dem Katasterwert  (valor catastral) und ist in jeder Gemeinde unterschiedlich.

Die Grundsteuer ist am 1. Januar fällig, sie wird aber in der Regel zwei Mal im Jahr (also in zwei Raten) bezahlt. (Das ist in jeder Gemeinde unterschiedlich.)

(Anm. d. Red.: Bei  städtischen Liegenschaften liegt der Steuersatz zwischen 0,4 % und 1,1 %.

Bei ländlichen Immobilien liegt der Steuersatz zwischen 0,3 % und 0,9 %.

Die Gemeinden bestimmen den Steuersatz in diesem Rahmen. In bestimmten Fällen können die Gemeinden allerdings auch einen höheren Steuersatz festlegen.) Kostenpunkt: zwischen 100 und 300 € pro Jahr für einen kleinen Bungalow oder ein  Appartement.  

Tipp: In manchen Mietverträgen verpflichtet sich der Mieter dazu, diese Steuer selbst zu zahlen oder sie dem Eigentümer zu erstatten. Diese Regelung ist aber der Gemeinde egal, also sollte der Mieter die Grundsteuer nicht zahlen, dann bleibt die Schuld beim Eigentümer hängen.

Eine Einzugsgenehmigung mittels Lastschrift ist ratsam, da einige Gemeinden hierfür einen Rabatt erstatten und es viel bequemer für den Steuerzahler ist, wenn die Steuern vom Bankkonto abgebucht werden. Sie wird dann am letzten Tag der Zahlungsfrist abgebucht. Bei einem Kauf kann diese Lastschrift erst am Jahr nach dem Kauf beantragt werden, da am selben Jahr die Grundsteuerquittung noch auf dem Namen des Verkäufers ausgestellt ist.

1. B. MÜLLABFUHR

Wenn Sie eine Grundsteuerrechnung erhalten, dann erhalten Sie gleichzeitig eine Rechnung für die Gebühren der Müllabfuhr, die ebenfalls an die Gemeinde zu entrichten ist. Es ist ratsam, diese ebenfalls abbuchen zu lassen. Diese Gebühr gibt Ihnen das Recht, den normalen Hausmüll zu entsorgen, aber nicht Gartenreste (Laub etc.), Möbel oder Bauschutt. Das muss von Ihnen selbst beauftragt und extra entsorgt werden. Entsorgen Sie diese im normalen Mülleimer, könnten Sie in vielen Gemeinden eine Geldstrafe bekommen.

1. C. NICHT-RESIDENTENSTEUER

Die „Nichtresidentensteuer“ (Impuesto de no residente) muss einmal im Jahr an das spanische Finanzamt abgeführt werden, wenn Sie nicht ansässig (no residente) sind, Eigentümer einer Immobilie sind und diese selbst nutzen. Die Steuererklärung muss jeweils bis Jahresende für das Vorjahr eingereicht werden. Sollten Sie jedoch als nicht Ansässiger Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie die Nettoeinkünfte alle drei Monate besteuern. Mit dieser Steuer zahlt man also für die Eigennutzung der Immobilie bzw. für die Mieteinkünfte. Wenn Sie steuerrechtlich in Spanien angemeldet sind, dann zahlen Sie diese Steuer nicht. Haben Sie ein Nutzungsrecht/Niessbrauchrecht, dann zahlen Sie und nicht der Eigentümer. Mieter zahlen diese Steuer nicht. Wenn Sie die Immobilie als Nichtresident vermieten, sind Sie verpflichtet, alle drei Monate (also nicht im nachfolgenden Jahr) diese Steuer abzuführen.

1. D. EINKOMMENSSTEUER FÜR RESIDENTEN

Wenn sie Resident sind, dann erhält der spanische Staat entweder die Einkommensteuer aufgrund ihrer Mieteinnahmen als Vermieter oder, wenn die Immobilie nur selbst genutzt wird, zahlen Sie innerhalb der normalen Einkommensteuererklärung eine kleine Summe für die Eigennutzung der Immobilie.

2. ZAHLUNGEN AN DIE  EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT EG

(Comunidad)

2. A. UMLAGEN

Wenn Ihre Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft gehört, dann müssen Sie die ordentliche Umlage bzw. dem Beitrag („cuota de comunidad“) und eventuell auch ausserordentliche Umlagen („derramas“) an die Gemeinschaft bezahlen. Die Höhe dieser Umlagen hängt von Ihrem im Grundbuchamt eingetragenen Anteil an der Liegenschaft und von den Beschlüssen der Gemeinschaft ab (manchmal auch davon, wieviele Diebe bzw. unfähige Verwalter im Vorstand der Gemeinschaft sitzen). Um von den im Grundbuch eingetragenen Verteilungsschlüssel abweichende Regeln zu  beschliessen, bedarf es der Einstimmigkeit in einer Versammlung. Wenn Sie sich in eine Comunidad einkaufen, sollten Sie unter anderem vorher prüfen, ob so eine abweichende Regelung besteht. Oft ist es so, dass jedes Appartement oder jeder Bungalow einer Anlage die Umlage in gleicher Höhe bezahlt, unabhängig davon, welche „Quote“ oder „Anteil“  (coeficiente de participación) man an der Anlage hat, weil man das irgendwann für gerechter empfunden hat. Normalerweise zahlt man die ordentliche Umlage jeden Monat (innerhalb des laufenden Monats), aber in vielen Gemeinschaften muss man mehrere Monate im Voraus bezahlen bzw. die Umlage innerhalb einer kurzen Frist zahlen (z.B in den ersten 10 Tagen jedes Monats), weil es so in den Statuten steht oder auf einer Versammlung beschlossen wurde. Erkundigen Sie sich also darüber. Um sicher zu sein, dass man die Umlage rechtzeitig zahlt, ist es ratsam der Eigentümergemeinschaft eine Einzugsgenehmigung zu erteilen, um die Beiträge vom eigenen Bankkonto abzubuchen. Man kann bei seiner Bank auch eine regelmässige Überweisung an die Comunidad anordnen. Im Normalfall betragen diese ordentlichen Umlagen zwischen 80 und 250 € pro Monat für einen Bungalow/Appartement.

2. B. AUSSERORDENTLICHE UMLAGEN (DERRAMAS)

Die „derramas“ sind ausserordentliche Zahlungen, die die Eigentümerversammlung  beschliesst, um grössere Umbauten vorzunehmen oder um Liquiditätslücken zu schliessen. Sollten Sie nur ein Nießbrauchrecht an der Immobilie besitzen, dann müssen Sie die Umlage zahlen, aber die außerordentlichen Umlagen für Umbauten zahlt der Eigentümer.  In alten (oder sehr neuen) Anlagen ist es wahrscheinlicher, dass es diese außerordentlichen Umlagen gibt. Oft machen aufwändige Umbauten an den elektrischen Anlagen extrem hohe außerordentliche Umlagen nötig.

2. C. STRAFEN oder zuschläge

bei nicht fristgemässer Zahlung der ordentlichen oder  außerordentlichen Umlagen. In den Statuten vieler Eigentümergemeinschaften bzw. in ihren von den Versammlungen getroffenen Beschlüssen wird häufig vereinbart, dass der säumige Zahler bei verspäteter Zahlung eine Strafe (z.B. 100 €), Verzugszinsen (z.B. 15% jährlich) oder einen Zuschlag (z.B.  20% der offenen Summe pauschal) zahlen muss. Das ist nicht verboten, wenn die Entscheidung für die in der Zukunft fälligen Summen (also nicht rückwirkend) einstimmig getroffen wurde und der Zinssatz kein Wucherzins ist.  Ein solcher Beschluss verringert oft wirksam die Anzahl der säumigen Zahler und erleichtert somit dem Vorstand der Eigentümergemeinschaften das Leben.

2. D. WASSER-, WARMWASSER-

UND STROMZAHLUNGEN an egVor allem ehemals touristisch vermietete Anlagen haben oft keine separaten Wasserzähler oder Stromzähler für jeden einzelnen Bungalow/Appartement. Es kann sein, dass nur ein einziger Wasserzähler oder Stromzähler offiziell angemeldet ist. Die Comunidad zahlt dann also das Wasser und den Strom direkt an die Versorgungsgesellschaft und Sie erhalten eine anteilige Forderung von der Gemeinschaft. Gibt es interne Zähler, hängt der Betrag von Ihrem Verbrauch ab. Gibt es keine internen Zähler, zahlen meistens alle Eigentümer denselben Betrag pro Monat. Manchmal wird auch am Anfang des Jahres eine Vorauszahlung für Wasser und Strom gemacht und man bekommt irgendwann eine Abrechnung.

Die Eigentümergemeinschaften sollten versuchen, dass es mindestens interne Zähler gibt. Ohne diese zahlen alle Eigentümer dieselbe Summe, unabhängig davon, wer mehr Wasser oder Strom verbraucht. Das ist nicht nur ungerecht, sondern sorgt für Unmut und fördert die Verschwendung auf Kosten aller Eigentümer und der Umwelt. Es ist ferner zu berücksichtigen, dass die Behörden immer häufiger die Nutzung von einzelnen Zählern pro Wohneinheit vorschreiben. Dass die Eigentümergemeinschaften den Strom berechnen, ist altmodisch und unwirtschaftlich. Gesetzlich ist bestimmt worden, dass in den nächsten Jahren die sogenannten individuellen „intelligenten Stromzähler“ obligatorisch installiert werden müssen. Es handelt sich um digitale Zähler für Energie, die dem jeweiligen Anschlussnutzer den tatsächlichen Energieverbrauch und die tatsächliche Nutzungszeit anzeigt und per Internet in ein Kommunikationsnetz eingebunden ist. Dem Verbraucher sollen tageszeitabhängige, ggf. niedrigere, Energietarife angeboten werden können und die Energielieferanten benötigen weniger Personal.

3. WASSER

Auf den Kanaren regnet es wenig und man sollte generell mit dem Wasser sorgfältig umgehen. Mit einer richtigen Gestaltung des Gartens kann man viel sparen. Sollten Sie einen eigenen Wasserzähler und -vertrag haben, dann müssen Sie alle 2 Monate Ihre Wasserrechnung bezahlen. In vielen Gemeinden (z.B. San Bartolomé de Tirajana) zahlt man etwas weniger für den Wasserverbrauch der  ersten Kubikmeter, sofern man bei der Gemeinde angemeldet ist. Ist man nicht gemeldet, gilt man als Unternehmer oder Tourist und zahlt einen höheren Preis. Die Wasserkosten auf den Kanaren gehören zu den höchsten in ganz Spanien! Da das Wasser auf den Kanaren sehr knapp ist und oft aus Entsalzungsanlagen stammt. Auch werden viele Häuser mit dem aufbereiteten Wasser aus den Stauseen oder Brunnen im Inselinneren versorgt. Die Insel verfügt über ein umfangreiches Leitungsnetz, damit das Wasser aus den Bergen in die regenarmen Gebiete geliefert werden kann. Mit der Wasserrechnung zahlen Sie auch die Abwasseraufbereitung in den Kläranlagen. Zum Abschluss eines Wasservertrages brauchen Sie in der Regel: eine Wasserrechnung vom Voreigentümer, eine Kopie des Bankauszuges, auf dem die Kontonummer zur Abbuchung der Rechnungsbeträge ersichtlich ist, eine spanische Steuernummer (N.I.E.), ein Eigentumsnachweis (Kaufvertrag der Immobilie bzw. Grundbuchauszug) oder Mietvertrag.

In San Bartolomé de Tirajana befindet sich die Wasserversorgungsfirma Canaragua im Sonnenland.

4. STROM

Um einen Stromvertrag abschließen zu können, benötigen Sie in der Regel eine Stromrechnung des Voreigentümers, eine spanische Steuernummer, einen Eigentumsnachweis oder einen Mietvertrag sowie den sogenannten „Boletín de instalaciones eléctricas“. Bei Bars oder Geschäften benötigt man zudem die Eröffnungslizenz oder mindestens den Antrag. Der „Boletín“ ist eine Bescheinigung von einem anerkannten Elektriker (electricista autorizado) über die Anpassung der elektrischen Anlagen an die aktuellen gesetzlichen Standards. Bei jedem neuen Vertrag wird ein neuer „Boletín“ von der Stromgesellschaft beantragt, es sei denn, ihr ist bekannt, dass es bereits einen gibt, der nicht veraltet ist. Der notwendige Umbau eines Appartements zur Erteilung eines „Boletín“, zzgl. des Honorars des Elektrikers kann über 1.000 € betragen. Deshalb ist es ratsam zu fragen, ob bereits ein „Boletín“ vorhanden ist, bevor man eine Immobilie kauft. Um diesen Boletín zu bekommen, muss in der Regel auch ein Boletín der gesamten Anlage oder Gebäude für die gemeinschaftlichen elektrischen Anlagen vorliegen. Die dafür notwendigen Investitionen der Eigentümergemeinschaft betragen oft viele hunderttausend Euro, die unter den Eigentümern umgelegt werden müssen. Darum sollte sich Ihr Anwalt, bevor Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, darüber erkundigen, .   

Da der elektrische Markt vor einigen Jahren liberalisiert wurde, können Sie den Stromvertrag mit einer der vielen verschiedenen Gesellschaften abschliessen. Die Preisunterschiede sind nicht unerheblich. Besondern wenn Sie einen Pool besitzen bzw. aus anderen Gründen viel Strom verbrauchen, sollten Sie unbedingt Preisvergleiche einholen. Bei Abschluß des Stromvertrages muss man eine gewisse Kraft beantragen („potencia“, gemessen in Kilowatt). Die Stromfirma empfiehlt immer, eine hohe Leistung festzulegen, damit bei Nutzung mehrerer Elektrogeräte der Strom nicht plötzlich ausfällt. Allerdings: Das ist teuer. Je mehr Leistung sie beauftragen, desto mehr zahlen Sie..

Ohne direkt davon Kenntnis zu haben, wird mit der Stromrechnung gleichzeitig der  Atomausstieg Spaniens, die Förderung der erneuerbaren Energien und die Entschädigungen an die Stromkonzerne aufgrund der Liberalisierung des Strommarktes, gezahlt. Die Strompreise sind in den letzen Jahren extrem gestiegen. Wenn Sie planen, Sonnenkollektoren für die Erzeugung von Strom zu installieren, ist es ratsam sich vorher gut zu informieren. Bisher musste man sich in ein spezielles Register eintragen und dafür eine spezielle Steuer zahlen (allerdings nicht auf den Kanaren). Allerdings hat die spanische Regierung letztens (September 2018) ihre Absicht angekündigt, diese Steuer abzuschaffen. Seit 2013 haben Vermieter und Verkäufer die Pflicht, dem Mieter oder dem Käufer eine Energieeffizienzbescheinigung zu besorgen, bevor die entsprechenden Verträge abgeschlossen werden. Diese Bescheinigungen werden von Architekten erstellt und in ein spezielles Register eingetragen, und kosten in der Regel zwischen 80 und 250 €.

5. TELEFON UND INTERNET 

Es gibt auf dem Markt eine Menge von Anbietern für Telefon und Internet. In Spanien ist das Internet im internationalen Vergleich extrem teuer. Mehrere Telefongesellschaften bieten Internet, Festnetztelefon und Mobiltelefon mit relativ günstigen Angeboten an.  Wenn  Festnetz + Internet für Sie wichtig ist, prüfen Sie vor dem Kauf, ob es bereits eine Festnetztelefonlinie in der Immobilie gibt. Für die Orte, wo keine Festnetzlinie gelegt ist, gibt es einige Gesellschaften, die Internetservice per Satellitenschüssel anbieten. Allerdings sollten Sie auch prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft die Installation einer solchen Schüssel genehmigt.

6. VERSICHERUNGEN

Es ist sicherlich empfehlenswert eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung abzuschließen. Sie sind nicht sehr teuer und ersparen Ihnen viel Ärger, wenn es zu Problemen kommen sollte. Allerdings: Es besteht keine Pflicht, eine solche Versicherung abzuschliessen, es sei denn, die Statuten der Anlage schreiben es vor, oder Ihre Immobilie ist mit einer Hypothek belastet (die Bank darf die Versicherung verlangen, sie darf aber nicht vorschreiben, dass sie bei ihrer eigenen Versicherungsgesellschaft abgeschlossen wird). Oft verlangt man auch vom Mieter vertraglich, dass er eine solche Versicherung abschliesst. 

7. HEIZKOSTEN, KLIMAANLAGE

Heizosten gibt es aufgrund des ganzjährig milden Klimas normalerweise auf den Kanaren keine, dafür kommen mitunter Kosten für die Klimaanlage zu tragen. Sie sind echte Stromfresser. Wenn Ihr Domizil gut isoliert ist (Wände, Dach, Fenster), dann werden Sie sparen. Manche glauben auf eine Klimaanlage verzichten zu können aber im Sommer können mitunter extrem heiße Temperaturen das Leben schwer machen und den Schlaf rauben.

8. GÄRTNER, PUTZHILFE

Ab 10 Euro pro Stunde kann man schon jemanden finden, der diese Arbeiten verrichtet. Allerdings ist es unbedingt empfehlenswert das offiziell zu machen (und nicht „schwarz zu zahlen“, denn die Kontrollen und die damit verbundenen Strafen sind inzwischen enorm.

Wie Sie sehen, Eigentum verpflichtet, aber trotzdem fühlt man sich nirgendwo so gut und sicher wie in der eigenen Wohnung... wenn man sich das leisten kann.

Mit freundlichen Grüssen,

Ihr José Antonio Pérez Alonso
Rechtsanwalt/Abogado
(siehe Anzeigenteil)