Ausgabe Nr.
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J M upload 02.03.2022, Viva Edition 185 | Print article

Der neue Referenz-Katasterwert: Änderung Berechnung der Grunderwerbsteuerbasis mit 1. Januar 2022

Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien muss der Käufer 6,5 % Grunderwerbssteuer an das Finanzamt bezahlen. Als Berechnungsgrundlage wurde der in der notariellen Kaufurkunde angegebene Wert (Escritura) herangezogen. Dabei ist es immer wieder bei Immobilientransaktionen zu Betrügereien gekommen, indem in den Urkunden niedrigere Verkaufssummen angegeben wurden.

Als Maßnahme zur Betrugsbekämpfung trat mit 1. Januar 2022 ein neues Gesetz in Kraft (Ley Valor de referencia del catastro), welches ab sofort als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer einen Referenz-Katasterwert vorsieht (kurz „RKW“ bezeichnet), der auf einer echten Marktbewertung basiert.

Die Behörden haben einen RKW für jede Immobilie berechnet und in offiziellen Tabellen publiziert. Spezialisten berücksichtigen dabei den Wert der Immobilie selbst, aber auch weitere Parameter, wie z. B. Lage, Zone und Markt. Diese wird jedes Jahr überprüft, neu bewertet und publiziert.

Die Praxis aus den jüngst abgewickelten Immobilientransaktionen durch Canarinvest Properties hat gezeigt, dass die von öffentlicher Seite festgelegten RKWs der Immobilien auf den Kanarischen Inseln niedriger waren, als die Werte der notariellen Verkaufsurkunden aus den reellen Transaktionen (schätzungsweise bei 80 %).

Achtung: Es muss jedoch zur Berechnung der Grunderwerbsteuer immer der höhere Wert herangezogen werden, also entweder der RKW oder jener der Verkaufsurkunde (Escritura).

Beispiel 1: Wird eine Immobilie für 390.000 Euro verkauft und der RKW ist mit 370.000 Euro in der offiziellen Tabelle definiert, dann muss wieder der höhere tatsächliche Wert der Escritura (390.000 Euro) genommen werden.

Beispiel 2: Wird ein Haus für 450.000 Euro verkauft und als RKW ist 500.000 Euro in der offiziellen Tabelle definiert, dann müssen 6,5 % von diesem höheren Wert (also 500.000 Euro) herangezogen werden. Das ist besonders bei Notverkäufen, die zulasten des Verkaufspreises gehen, von enormem Nachteil. Und so kann ein Gelegenheitskauf (ergo: ‚Schnäppchen‘) seinen Glanz verlieren.

Hypothekengeschäft

Bei einer Immobilientransaktion mit einem Hypothekarkredit könnte es sogar dazu kommen, dass, falls der von der Bank beauftragte Gutachter einen über dem RKW liegenden Wert ermittelt, dass dieser zu Tragen kommt.

z. B. Verkaufspreis: 390.000 Euro
RKW: 307.000 Euro
Hypothekar-Gutachten: 410.000 Euro

Fazit: Auch in diesem Fall würde der vom Gutachter bestimmte höhere Wert (also 410.000 Euro) zur Berechnung der Grunderwerbssteuer herangezogen werden.

Schenkungs-/Erbschaftssteuer

Zur Berechnung kommt ab sofort ebenfalls der Referenz-Katasterwert (RKW) zu tragen.

Die spanische Grundsteuer (IBI) Stand 2022