Immobilientransaktionen unterliegen in der Praxis bestimmten üblichen Abläufen. Für gewöhnlich dauert es, bis der/die KäuferIn die notwendigen Unterlagen einholen und Finanztransaktionen regeln kann. Damit die Immobilie in der Zwischenzeit nicht anderweitig verkauft wird, wird das Kaufinteresse in einem Dokument schriftlich festgehalten. Üblicherweise werden dabei zur Kaufabsicherung 10 Prozent der Kaufsumme gezahlt.
Das wird entweder im Kautionsvertrag (Contrato de Arras) oder mittels einem Kaufoptionsvertrag (Opción de compra) geregelt. Der grundsätzliche Unterschied liegt darin, ob, wer, wann und unter welchen Bedingungen von der beabsichtigten Immobilientransaktion Abstand genommen werden kann.
Diese standardisierten Vorgehensweisen ermöglich eine schnelle sowie reibungslose Abwicklung bzw. Vermeidung von Unstimmigkeiten.
1. Kautionsvertrag (Contrato de Arras Penitenciales)
Es gibt drei Arten von Kautionsverträgen (arras):
a. das Bestätigungsgeld (arras confirmatorias)
b. das Strafgeld (arras penales)
c. Bußgeld (arras penitenciales) * Dieses ist im Spanischen Código Civil 1454 geregelt und die in der Praxis üblichste Form, denn sie erlaubt es beiden Parteien vom Kauf zurückzutreten, ohne dass man vor Gericht muss.
- Geschieht dies auf Initiative und Wunsch des Käufers, so verbleibt das angezahlte Geld beim Verkäufer.
- Tritt jedoch der Verkäufer zurück, so muss er den doppelten Betrag der angezahlten Summe an den Käufer zurückzahlen! Dies sollte bereits in der Kaufabsichtserklärung schriftlich festgehalten werden.
Die Zahlungen können erfolgen auf:
- das Bankkonto des Verkäufers (Risiko, falls das Geld ausgegeben wird)
- das Konto des Notars (Extrakosten mit dem Konto „Acta de Deposito“ in Höhe von 250 bis 300 Euro)
- ein Konto des Immobilienmaklers. Achtung: In letzterem Fall muss das Geld auf ein eigens dazu eingerichtetes Depositkonto eingezahlt werden, das für Kautionszahlungen verwendet wird. Außerdem muss das Immobilienbüro in diesem Fall eine schriftliche Vollmacht des Verkäufers vorweisen, das ihn dazu autorisiert. Zudem muss das Immobilienbüro normalerweise auch über eine gesetzlich vorgesehene Haftpflichtversicherung verfügen und im Idealfall noch zusätzlich eine für Kautionen (seguro de caución), um die Anzahlungen abzusichern. Als Käufer haben Sie das Recht, sich diese Versicherungen und Vollmachen vorlegen zu lassen!
2. Optionsvertrag (Opción de compra)
Beim Kaufoptionsvertrag räumt der Verkäufer dem Käufer für einen festgelegten Zeitraum ein Kaufrecht ein. Dieses bietet nur dem Käufer die Möglichkeit innerhalb dieses Zeitraums und unter bestimmten Bedingungen den Kauf zu tätigen oder davon Abstand zu nehmen. Falls er also vom Kauf zurücktritt verliert der Käufer nur die angezahlte Summe. Die Auflösung des Vertrags kann ohne weitere Kosten verbunden sein.
Der Verkäufer kann während des festgelegten Zeitraums nicht zurücktreten oder die Immobilie nicht anderweitig veräußern.
Ergo: Die Immobilientransaktion muss, falls der Käufer sich für den Kauf innerhalb der festgelegten Frist entscheidet, abgewickelt werden.
Renate Arnsteiner/Julija Major
